雄安新区房屋赔偿政策_房屋征收过程中，承租人可以主张哪些补偿项目？

最近，上海市虹桥地区为推进《上海市虹桥商务区发展“十三五”规划》，建设面向长三角、服务全国的高端商务中心，在闵行区、青浦区等地域拟启动相关动迁腾地工作。如此，在浩大房屋征收工程势在必行的情况下，涉征房屋承租人的权利如何得到最大化的保护，成为多数承租人最为关心话题。

2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，承租人因不能直接参与房屋征收过程权利遭受侵害的情形频发，承租人如何维护自身合法权益成了难题。系列文章将就此逐一进行解析。

要维护承租人在房屋征收过程中的权益，我认为第一步就是承租人要明确在房屋征收过程中自身可以主张的补偿项目有哪些。

（注：本文主要分析的涉征租赁房屋类型为私有房屋，因公房承租人可直接参与房屋征收进程，具特殊法律地位，故不在本文的讨论范围之内。）

房屋征收补偿

房屋征收补偿的方式分主要有货币补偿、房屋产权调换。其中：

1. 货币补偿

货币补偿的构成为：被征收房屋价值补偿+搬迁补助+非居住房屋的停产停业损失补偿+其他奖励、补贴。

其中：征收居改非房屋的货币补偿参照征收非居住房屋的标准计算；征收居非兼用房屋的货币补偿，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款，合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额；此外，征收集体土地上非居住房屋的，只适用货币补偿。

2. 房屋产权调换

在计算出征收房屋的货币补偿金额后，由征收部门提供合适的房屋予以“等价交换”，如二者价值不一致且征收主体双方达成调换合意，则需以货币形式结清差价。在旧城区改建征收居住房屋的情形下，可优先选择改建地段或者就近地段的房源进行产权调换。

其中：如用于产权调换房屋不是现房且征收部门未提供过渡期周转房，则被征收房屋的货币补偿除第1项约定内容外雄安新区房屋赔偿政策，需另增加临时安置补助费；被征收房屋货币补偿、用于产权调换房屋的价值均是以房屋征收决定公告之日为时点的评估价值为准。

承租人可获补偿项目

承租房屋为非居住用途时，补偿项目一般会涉及停产停业损失补偿与搬迁安置补助；承租房屋为居住用途时，是否涉及搬迁安置补助需视具体情况确定，但一般不会涉及停产停业损失补偿。房屋租赁合同对承租人可获补偿项目有明确约定的，应当适用合同约定；未约定或约定不明的，一般可参照下列规则适用：

1. 停产停业损失补偿

停产停业损失补偿是弥补非居住房屋被征收而产生的经营损失，主要是针对非居住房屋的实际使用人因房屋征收导致生产经营活动不能继续而遭受的营业利润流失、仪器设备损坏重置、人员安置等损失所作的补偿，故停产停业损失补偿应当由承租人收取。但在司法实践中，亦有部分出租人主张租金损失也是经营损失的一种而要求分割停产停业损失补偿雄安新区房屋赔偿政策，对于该主张少数法院会结合具体案情、依照公平原则予以一定范围内的支持。

停产停业损失补偿由各省、自治区、直辖市制定具体办法确定。以上海市为例，一般按照被征收房屋市场评估价的10%确定；如认为实际停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，需向房屋征收部门提供被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，由房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并予以公示及补偿。

2. 搬迁补助

搬迁补助是为房屋征收必然带来的搬离原房屋过程中而产生的费用设置的补偿项目，在房屋租赁情况下，搬迁成本实际上是由房屋的承租人负担的，因此该补助应当归承租人所有。除了常规的搬迁补助，征收部门往往会对房屋产权调换补偿方式下、用于产权调换房屋为期房不能即时交付、未享受周转房的情形设置临时安置补助，在该种情形下，因需被临时安置的系房屋的承租人，故该笔安置补助亦应当归承租人所有。

搬迁补助、临时安置补助的金额以征、被双方协商确定的金额为准，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构估价确定。

3. 其他

在征收过程中，征收部门会依照部门规章或自行设置各项证照补贴、签约奖励、搬迁奖励等补偿名目，针对前述补偿，应当明确补偿设置的针对内容以及承租人的行为对补偿取得的作用，合理确定承租人是否应当取得前述补偿或取得补偿比例。

在其他项下的费用中，装修补偿属于较特别的类目。实践中，有的征收政策将装修补偿纳入房屋价值补偿中，在评估被征收房屋价值时一并计入房屋价值补偿；有的征收政策将装修补偿单独设为补偿项目，补偿金额或由协商确定或由评估确定。关于装修补偿的分配：房屋租赁合同明确约定装修物归承租人所有且装修物不能脱离房屋的，装修补偿应由承租人取得；房屋租赁合同未约定装修物归属且装修物能脱离房屋的，则房屋征收补偿中将不产生装修补偿；房屋租赁合同未约定装修物归属且装修物不能脱离房屋的，装修补偿可由被征收人与承租人协商确定归属（此时，承租人持有的装修凭证、装修物的折旧残值等因素将直接影响承租人能否获得装修补偿及获得比例）。

总结

房屋征收补偿的项目除了法律法规明确规定的几类外，更多依赖于当地政府的政策规定，尤其是集体土地上房屋征收，依赖当地政府征收政策规定尤为严重。此外，具体房屋征收过程中征收实施单位宣导的“征收政策”是最直接影响征收利益取得的依据，应当引起承租人充分关注。通过准确理解征收补偿的项目及内容，全面评估自己的应得份额，承租人才能在征收过程中恰当地维护自身合法权益。

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