白沟房价小户型_北京买房：理清思路，购房建议405

Q:

我和女友都有北京户口，都有首房资格，现在犹豫是先各自买房还是凑一起买。资金不多，总计200万出头，您看应该怎么买合适？不考虑学区，只是自住或投资，一套自住就行。去看了十里堡、四惠和朝青一带，有几个问题：1、从交通商业配套来说，哪里更好？2、看了青年汇，买两套比较难，炫特还可以，但由于价格涨了，是否还合适？3、或者买在国美，但品质感觉一般，能否升值超过其他小区？4、关于购房时机，目前市场不太稳定，有些业主认为会涨，所以报价虚高，是否应该等待一下？5、是否应该转换板块，比如一些较远的地段儿等待发展。我们可以接受租房，也就是换租。6、北向的房子是否真的升值慢，能不能买？

A：

1、没什么哪里更好，这可以说是一个大板块，都差不太多，没必要非得排序了。可以先在朝青一带看，毕竟小区更多，相对好选些，升值也肯定不落后。2、200万出头儿，青年汇不可能买两套，能买到一套朝向楼层没硬伤的一居室都不太容易。炫特也几乎不可能，最小户型都280左右。你们的预算是理论值，100万能买285万的。但实际中不可能，有评估折扣和税费，能买到200万多点儿的就不错了。小户型不好高评，不容易多贷。这还是让当地中介找个房源给算算吧，一算就知道了。价格涨了，没什么合适不合适的，就这市场价。这看自己的判断，我觉得该买就买吧，先上车比买不着强。3、国美，自住挺合适，超过其他小区，没必要这么想。这里一直是跟随北京大盘，肯定不吃亏。但也别有太高的期望值，既然知道品质普通就以自住为主吧。期望值太高了容易让人忽悠，楼市中的信息都是透明的，没有洼地给刚需留着。4、市场不太稳定，什么时候稳定过啊？永远都在波动白沟房价小户型，不是涨就是跌。真要是长期稳定了都没什么人买房了，跟鹤岗似的，很稳定，但愿意看到这种情况吗？业主认为会涨所以报价虚高，你们不也是认为会涨吗，要认为会跌的话还敢买吗？所以无所谓虚高，真要是虚高的话中介干脆都不带着看了，谁也不愿白折腾。等等也行，但建议做个计划，定时定量的，比如等到什么时候，什么价格？而且做个预案，时间到了没降或者涨了怎么办，真降了买不买？别陷进涨了等着降，降了又不敢买的怪圈儿里。5、转换板块，分哪儿吧。较远的板块优势就是价格低，劣势就是不好预测，有赌的成分。北京的新区太多，谁也说不好哪儿能先发展起来，赢了皆大欢喜，但长期站岗的也有的是。换租未必划算，郊区的租金一般都低于市区，没人愿意花高价去郊区租房，图的都是便宜，所以换租的话有可能添点儿钱。6、北向的房子，未必升值慢，多数都是同涨同跌，和其他朝向的价格差率一点固定就很难改变。但出手的时候挂盘期长是大概率的，不太好出手。再有就是租金也略低，毕竟居住体验差了点儿。7、总之我建议还是先做好预算吧，随便找个中介就行，把资金量如实告知，他们会匹配房源的。别期望值太高，要不然容易别忽悠了。以现在的资金量还是就买一套吧，房子是用来住的，先满足了自住需求再谈投资才合适。仅供参考。

Q:

首付大概1700w，首套首贷，暂时不在北京工作，以后是否回京待定，买房目的保值增值，区域不限，请老师指点。

A：

1、1700，还贷款吗？这个首付得看银行政策，一般不建议比例在总价20%以下的，也就是如果只是300万限额的话意义不大，有可能税费不划算。这看各银行的政策吧，现在说不太好。2、常规建议这预算只适合北部，以朝阳以望京、新北苑、太阳宫为首选，次选亚运村和奥园。海淀是北五环外以西二旗附近为主，包括西北旺马连洼，还有清河等地。只有这些板块适合总价高的，好租好卖。朝阳的租金更高些，其中新北苑略低，10%左右，主要是这几年涨幅快。海淀的租金略低，因为有学区的价值，但也比五环内划算多了，而且有学区提升的可能。3、总之，如果没有学区需求，首选望京和太阳宫，也都算不错的学区，只是没什么溢价而已。几个板块都肯定不落后北京大盘。仅供参考。

Q:

北京土著，未婚，家里南三环有1个两居室，2个零居室，和家人自住两居室，2个零居室出租。固安孔雀城有个小别墅，09年购入的一直闲置，也未装修。雄安新区概念出来的时候，自己在河北白沟买了个小公寓，40万左右带装修，未下本。目前想买房基于以下想法：1、目前每年税后50-60年薪，希望在自己有能力拼搏且有些收入能力的时候，给自己些压力也置办点固定资产，此前每年的钱都是一半买保险年金一半胡乱就花掉了，希望还贷款等于强制储蓄。2、由于是未婚单身，年龄增长，想有个房子还是能给未来的自己一些安全感，父母的资产百年后虽然是我的，但还是想趁年轻给自己存点什么，之前都是每年买30多万的年金险，存了一百多万也想换一种方式。目前买房的需求：1、保值或者增值，方便以后出售或置换，2、最好带装修，目前房子下来可能要出租，自己还是住家里，租金也能减轻还贷压力。3、首付在200万以内，总价500万左右。4、目前看好南城首开华润橡树湾，品牌大环境好，且带精装修，均价6万多，不知道这个楼盘章哥认为有没有保值或者升值空间？因为从小南城长大，对北边的地区和房子都了解不多，如果有适合我情况的房产，还请章哥能推荐一些，我想多方面了解选择，谢谢！补充一点现在固安的房价一直下滑父母买的那个小别墅购入价共计200多万已经闲置十多年当初以为大兴机场会带来利好涨价，结果现在和购入价相差无几，想卖觉得有点亏不卖又一直占着资金，实在是烫手的山芋，不知您建议如何处置？

A：

1、既然是为了保值和增值，那干嘛买精装修的啊？打个比方，手里有个车牌子闲置，准备买辆车租出去赚钱，那会是上4S店买辆顶配的呢，还是买辆普通二手的？一般都是二手的吧，皮实抗造不心疼。否则顶配的等收回来也都毁了，弄不好还得大修呢。房子也一样，如果是为了长期自住，那就买精装的新房，居住体验好。如果是纯投资，最好买二手房，收益相对稳妥也更高些。政府之所以强行要求精装，不就是为了打击炒房吗，让投资客从装修上就不划算，也就降低投资欲望了。再者，最好记住李嘉诚的那句“地产圣经”：房产的价值由什么体现？地段，地段，还是地段。那西红门这地段儿很好吗？京开东边，两区交界，很难说成为重点板块。反正之前的商品房升值相对一般，落后了点儿。赌一把运气吧，赢了皆大欢喜，输了就陪着继续站岗。2、南城长大，但投资是为了赚钱，商者无域，不分南北。200万首付，纯投资建议以朝阳为主，租金更高，不落大盘的板块和小区也多，犯不上到新区冒险。品牌大是为了让人花钱的，不是帮着赚钱的白沟房价小户型，开发商没这么善良。北京新区里哪儿的环境都不错，跑输大盘的也占多数。3、别墅，基本都是纯消费品，是有钱人的玩具，本来就和投资没什么关系。2009年的小别墅，孔雀城，如果是春天买的，升值没达到6倍就算输。如果是年底买的，没到3倍也算输。非常好的投资时期，也有投资意识，只是买错了产品。还有这公寓，北京的都没一个升值好的，除非是学区房。白沟的精装房，等下了本再看吧。4、建议先看看房产知识吧，谨慎投资。仅供参考。注：这个来咨询的年轻人看的出来挺上进的，自己和家庭也都有投资的意识，只是选错了产品。2009年初，北京的普宅均价1万左右，200多万在任何板块都能买到不错的房子了。到今天，北京均价已经是6.5万左右了，200多万的至少涨到1200万以上，升值好的1500万都正常。但他们选在了固安，还买的是别墅，少收益了1000万。就算是2009年底买的，那也少赚了至少500多万。但十多年过去了，看来他们还是没有关注过房产知识，仍然在凭自己的想象和喜好来投资。能说什么呢？只能说：贫穷不需要学习，但发财却要既靠运气也靠能力，而纯凭运气赚来的钱，很有可能又靠实力给输回去。共勉。

Q:

我是外地人，对北京很陌生。孩子96年出生，在北京建国门附近金融机构上班。首套首贷。目前计划首付500万元，打算在京买个小套。已看过的新房楼盘有合生me悦、柏林郡、保利锦上基本上都在五环了。二手房有双井片区、惠新西街片区、牡丹园片区。本人在北京仓促看了几天—感觉很茫然、不知所措、无法入手。我的愿望是：买板楼（户型：南北通透）中间楼层。房龄2000年后的，交通便利，孩子上班通勤时间50分钟左右。如能兼有二流二类学区最好（不能兼用就算了），像新房保利锦上楼盘不知未来发展咋样？很困惑。A：

1、我看着也困惑，期望值有点儿高，看的有点儿乱。能理解家长的心情，很多都是这么想的，希望一套房能为孩子解决所有的问题。但不太容易，期望值高了的话容易被忽悠，反倒不合适了。

2、保利锦上，说不好未来发展，只能说之前这20多年比较一般，周边的都落后了一些。政府的官员们天天研究的就是规划和土地价值，他们才是真正的专家。谁不知道土地能卖钱啊？如果这地方有发展，也犯不上安排那么多的安置房和保障房。

所以买在这儿的都是自住为主，真要质量好就行。其他的期望值别太高，赢了皆大欢喜，输了就还那样儿呗。

真要图自住应该合生me悦更好些，毕竟不限价，从成本看开发商也有利润，理论上质量应该好些。郊区小户型豪宅，其他的期望值别太高，开发商都挺懂行的，会利用各种手段提前透支价值，犯不上把发财的机会留给别人。。

3、学区房也没建议，说不好政策和过两年高峰期之后的供需走势，不敢预测。当然牡丹园的溢价也不算高，很多人是赌一把，比如学区质量提升之类的，有可能能因为均衡而得到利好。这咨询搞教育的吧，我不太敢说什么，只能说之前都是普通学区房。

4、还是先做预算吧，光说首付不谈总价的基本还处于买房的初级阶段，离真正买到房还较早。新房可以多贷款，这几年保值好的以市区豪宅为主，还得是不带配建的，新区的基本都是自住为主了。

二手房常规是800万之内，先看双井吧，房龄较新的多。单价10万左右的多数都是保值好的，看预算来选吧。惠新西街估计能买在国典华园，国电的小区，挺好的，一居室差不多，但做不到南北，通透更不行了，其他的次新小区不太容易。

总之还是先确定预算吧，然后再说板块，之后是小区和具体房源。另外最好把需求都列出来，然后进行排序，比如自住、保值、学区等等。一般能满足一个算合适，两个超值，三个以上可遇不可求。另外也建议看看四环外的板块，要不不太好买到符合要求的。

仅供参考。

Q:

近期出去看房，思路有了些变化，我跟女朋友都是首套首贷，考虑在婚前一人买一套稍小点的。我这边想买旭日嘉园430左右60平小户型自住，她买一套320以内的投资房，但也希望别离着旭日嘉园太远，以后如果有孩子，父母也可以来住。想请教您：1、这个思路可行吗？另外估计5年后会考虑西城学区或者置换的问题，您觉得目前是这样好一些还是直接买一套二居室好一些？2、看了您不少点评，大概了解附近小区特点，请问她买300万左右预算的投资房是否买个板楼好一些？这个金额比较尴尬，只看到西马金润您的点评尚可但还不是投资属性，所以想问下这个价位附近是否有合适的投资房？3、中介有推荐过百子湾附近的投资房，如东方雅苑、风度柏林、后现代城、沿海赛洛城等等，您看如果纯投资考虑，是否买那边会好一些？

A：

1、旭日嘉园，还可以，升值基本没落后。当年宣武城建开发的，老国企，质量不错。只是提醒一下，这里都是塔楼，产品过时了，小户型也不太好选朝向，应该朝北的多。另外得房率不太高，应该在75%左右，大概率不到这个比例。那如果将来真的实行按套内面积报价，那塔楼有可能吃点儿亏。所以常规建议是无论塔楼板楼，关注户型朝向和得房率。建筑面积和套内面积在房本上就有，算一下就知道。按照套内报价是早晚的趋势，前几天住建部又发文了，不知道什么时候实施。一套两套我不好建议，看自己的意愿了。能买到合适的当然两套更好。2、附近300万的投资房，不太好找。星河城也有开间，但朝向也大多一般，偏北的居多，看看吧。益星园40多平的一居室是相对最好的，客厅卧室全南，但估计得350往上了，问问当地中介。3、以东方雅苑和风度柏林为主吧，但也不太好买到吧？基本都300以上了，如果价格低的话大概率有硬伤。另两个一般，短期还行，不是太建议。仅供参考。

Q:

正考虑买房，总预算750万，三居，主要看重增值保值，流通性强，租金高，居住环境好，离地铁近。目前看了融泽嘉园（2014年-2016年的房子）南北通透三居，望京新城96平三居，国美第一城南北通透三居，望京花园西区纯南两居。首先考虑增值保值，其次考虑自住的情况下，以上如何排序？还有哪些推荐小区？

A：

1、这要求可偏高了，各方兼顾，十全十美。买融泽嘉园呗，房龄新，离海淀也近，大概率在近些年升值率会高些。次选望京的，再次选国美。2、不过提醒一下，融泽是安置房，房龄新既是优势也是劣势。这就相当于当年的望京新城，开始很受追捧，但这种小区多数老化的快，能长期维持住品质的不多，不如商品房保值性强。所以图个稳妥就买望京的，虽然老了，但也稳定了，肯定不落后北京大盘，毕竟望京的支撑力强。不过也别期望值太高，望京的两极分化比较明显，升值好的基本都是房龄新品质高的，老小区排序靠后。国美是典型的自住型小区，也是因为板块支撑力强，这么多年从未落后，但也没超出。劣势就是密度大，品质维护的一般。3、总之，期望值有点儿高了，很难各方兼顾。首选融泽吧，希望能保持的好。望京尽量选板楼，或者是得房率高些的。不好推荐，750万的三居，单价在6/7万左右，保值增值好，丰台都不好买到。仅供参考。

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