北京市雄安新区房价_重新认识雄安新区，中国经济和城市转型的终极命题

最近和朋友去了趟雄安，主要说一些思考。

北京到雄安开车还是挺方便的北京市雄安新区房价，虽然没有直达的高速，但基本没有绕大弯，我们从东三环出发，开了两个小时到白洋淀，如果未来京雄高速开通，应该一个半小时能到。

先说一下，为什么要去雄安。

第一个原因是，最近房地产政策有所松动，投资拉动经济的模式选择似乎依然摆在政府面前，而政府投资最主要的就是启动大规模基础设施建设。这种建设从合理性上来说，需要诸多现实的需求来拉动，比如举办大型国际活动的需求，新区建设的需求，老城改造的需求，又或者是地区间历史性交通改善的需求等等，在这种背景下，目前中国投资拉动经济的建设里面，第一大概念应该就是雄安的建设。

当然，中国还有几个大的建设规划，比如粤港澳经济区，长江经济带，川渝城市群，以及正在准备推出的黄河经济带等等，但这些都还是以地区市场为主导的规划建设。再比如川藏铁路建设，冬奥会等建设，也都是有很强的现实需求推动。

最近十多年来，由于海洋贸易的发展，以及东南沿海制造业的繁荣，南方经济进一步得到提升，而北方工业出现了比较明显的衰退，从东北一直延续到华北，就连最早开埠，一度非常繁荣的天津，也可以说陷入了发展停滞。

跟长三角和粤港澳相比，京津冀是发展最不平衡的，因为北京的服务业跟上海和深圳周边的制造业比起来，辐射范围是非常有限的，所以北京周围依然是大农村，北京的发展不仅没有带动周边快速进步，反而“虹吸”了更多周边劳动力和各种资源，这是摆在京津冀协同发展面前的第一个挑战，这种挑战必须要用行政的手段来应对。

京津冀在整个中国的版图上，有着非常重要的位置，中国要管理非常复杂的地域和人口、民族，必须要要有一定的平衡发展思路，中国的北方不能没有重镇和大都市圈。东北、西北、华北，都需要更强大的京津冀来辐射。

为了推动京津冀协同发展，行政层面准备了至少五年，天津和河北，还有北京的主要官员，几乎都被换了个遍。目前看，整体已经从规划转向建设。

这里面，有三个非常重要的决策选择，一个是北京新机场的选址，处在北京和河北的交界处，离天津也非常近；第二个是北京市政府的东迁，整体迁到30公里外的通州，而边上就是河北；第三个就是在北京南七十公里的白洋淀设立雄安新区，白洋淀的旁边是保定。

这就不得不说一下保定这个地方，保定现在是河北第三大GDP城市，保定近代是直隶总督驻地，地位远比石家庄重要，历来是军事重镇之一，负责拱卫华北大地的安全，可以说北控三关，南达九省。保定这个名字的来历，也是保卫大都（元大都，现在的北京地区），安定天下之意；在雄安新区公布之前的2014年，就已经传出中央要将“政治副中心”设在保定（白洋淀属保定）。

无论是古代还是现代，无论在中国还是全球，一个国家的首都，一定首先考虑的是政治和军事，其次才是经济，但要巩固政治和军事地位，经济也必须得跟得上发展。

像美国这样直到两百多年前才独立的国家，其首都的选择也是选在了南北分界线上，以表明联邦政府不偏向于南或北，但就算这样，美国照样也打了南北战争，而且直到现在，美国最有影响力的两个州，离首都较远的，比如德克萨斯和加州，都是有独立倾向的。

至于纽约，其实离华盛顿不过三百公里（北京到上海直线距离一千公里），再加上中间的费城、巴尔的摩等，可以说华盛顿基本上跟纽约连在一起了，如果单独看华盛顿经济，是不对的，还得看纽约对其的支撑作用。

所以雄安新区的建设，在很多人看来，喊出“千年大计”似乎有点过了头，其实从政治意义上来说，是有很多战略性考虑的，如果当作中国的“政治副中心”，或者长远支援北京和连接西北、华北、东北的经济金融枢纽，千年大计的提法就不会那么难以理解了。

我分析这些的目的，就是让大家明白一点，如果中国经济依然处在更多的大规模投资拉动之下，那么雄安这个概念，将是不可忽视的，这牵扯到中国经济的转型和未来新型城市发展的方向问题，我暂时还没看到比这更大的概念。

我再说我去雄安的第二个原因，主要是最近对中国经济运行有了一些新的思考。假设你是设计规划者，要设计一座未来城市，一座跟东南沿海城市不同定位和产业结构的城市，并具有长期吸引力的北方城市，成为未来的区域政治经济中心，你如何来规划和引导、配置资源呢？这个问题牵扯到对中国经济的很多命运性思考。

雄安目前已经从全面规划转入全面建设阶段，但在这期间，基本上可以说停滞了有一年多时间，在这一年多时间里，应该发生了很多具体执行层面的争执。我想，这些争执里面，有很大一部分应该是关于行政主导，还是市场主导的问题。

但最终的结果应该是，行政的归行政，市场的归市场。这才有了，前一阵雄安第一块土地的拍卖，而按照此前的规划，很多人分析雄安不会采取土地拍卖的形式。问题在于，如果不采用土地拍卖的形式，雄安的建设本身就存在巨大的财政投入，这个问题会影响前期建设的启动以及中期建设的可持续性。

不过大家不用过于担心这种拍卖制度，因为基本都还是一个象征性的拍卖，可能未来会有一部分土地会更商业化一些，但总体会抑制住炒地皮的情况，目前雄安市场土地的买家主要还是雄安自己的开发公司。

除了土地转让模式，更重大的调整应该是产业方面。如果仅仅是把北京的各种商业机构搬过去，或行政命令式的把教育等机构迁过去，其意义到底是什么，这个应该是争议的焦点。

按照前一阵我看到的一个相关政策制定者的说法，雄安的规划，已经有了很具体的实施方案，关于产业这一块的转移，需要的不仅仅是让产业换一个地方，而是这些产业来到雄安之后，跟原来所在的城市，有何不同，雄安从建设规划上能给产业带来什么后续优势。

其中一个就是医疗问题，目前北京就医的患者，接近50%是来自全国其他地方，国内目前还没有一个城市把这种需求作为一个发展的主要目标。如果雄安在医疗，以及后续的各种康复、旅游、养老等方面，成为一个比较特色的城市，是符合中国老龄化发展趋势的。

由于我们前一阵去的时候，已经比较冷了，来白洋淀旅游的人已经很少了，花了150块租了一个当地农民的渔船，在白洋淀里面转了一小圈，大概用了两个小时，水域面积确实很大，而且感觉也非常不错，如果按照高标准开发，未来环境应该还是可以的。回来的时候看到整个白洋淀里面靠村庄的边上，都装上了排污管道，船主说是今年刚装上的，仅这个管道，看样子就铺设了上百公里，整体对白洋淀水系的开发预计很快也会开始。

按照最近公开的信息，我大致给雄安未来的产业做了一个排名。

1.金融创新先行先试；2.生命科学与生物技术创新发展（这个就是我刚提到的医疗服务产业）；3.数字商务发展、数据资产交易、数字内容加工运营；4.建立总部设在雄安片区的国际科学共同体或者科技组织。

一、关于金融创新的问题，其实全国很多新区也都在规划北京市雄安新区房价，那么跟雄安的规划有何不同，这一点值得思考。但从规划的“金融岛”来看，是充满想象的，因为要在规划2.5平方公里的金融岛上，容纳最多50万人口，感觉比陆家嘴还要大胆。

如果按照我的想法，雄安所规划的“金融岛”，不应该参考纽约曼哈顿或上海陆家嘴，而是打造类似美国芝加哥一样的金融城。无论洛杉矶、旧金山等如何发展，芝加哥依然是美国实质意义上的第二大金融中心，拥有世界上最发达的期货市场。

如果说美国的纽约证券交易所是给全球最好的公司定价，那么芝加哥期货市场就是给全球最主要的商品定价。芝加哥除了玉米大豆小麦等等期货交易之外，还有牛肉（肥牛、活牛）、奶制品（黄油、牛奶、干酪）、肉类（猪腩、瘦猪）、化肥（酞酸乙二烯、硝酸铵、尿素）、木材及Goldman Sachs等等产品指数。

如果说纽约决定着美国人会不会更富有，那么芝加哥决定着美国人和全世界人能不能吃得起便宜的粮食和肉。正是有了芝加哥，美国拥有着全球农产品等市场的最大话语权和定价权。

除了这些，芝加哥在交易标的的创新方面，也可以说改变了世界金融业的版图，我们知道上个世纪七十年代全球第一支外汇期货就是芝加哥上的，现在外汇期货市场的交易规模已经数万亿美元，2017年全球第一个比特币期货，就是在芝加哥期货市场诞生的。

芝加哥跟雄安有很多相似的地方，气候也比较相似，在同一个纬度上。芝加哥是美国农产品金融贸易的枢纽，处在美国五大湖农业主产区的核心位置。

我们再来看看雄安，中国的农业主产区主要是东北、华北大平原地区，中国三大期货交易所，一个设在大连，一个设在郑州，就是因为产业集群的原因。但发展了这么多年，大连和郑州并没有在这一领域取得更大的成就，金融资源分散，国际影响力微乎其微，这不符合中国农业大国和对农业安全的定位。

如果看看雄安的位置，其实正处在东北和华北的农业主产区中间，整合大连及郑州的相关期货交易，利用新区规划优势，期待把雄安金融岛打造成为类似芝加哥金融城一样的中国相关诸多产业的定价交易所。

参考芝加哥，芝加哥还拥有很多世界著名的高楼大厦，被誉为“摩天大楼的故乡”，如果雄安的金融岛要在2.5平方公里的土地上容纳50万人，那必然需要建设更多的高楼大厦。

二、关于生命科学与生物技术创新发展，这个应该来说是雄安除金融外的主体产业，是未来吸纳就业人口比较多的产业。整个医疗健康方面的前期规划，将可能给雄安带来不一样的发展。我们可以看一下美国的这类城市。

美国有两大医疗城，分别是休斯敦的得克萨斯医疗中心和奥兰多的医疗城。德克萨斯医疗中心占地10平方公里，是全球最大的医疗健康产业聚集地，聚集了50多家国际水准的医疗卫生机构，包括儿童医院、肿瘤医院、心脏医院、器官移植、临终关怀、心理健康和预防保健等机构。著名的安德森癌症研究中心以及德克萨斯儿童医院，都是世界之最，每年都会吸引全美和全世界患者前来就诊，带动区域经济年产值达140亿美元。奥兰多更是打造了一个新兴的医疗旅游目的地，以其顶级的医疗水平，世界各国老年人到此租赁和购置地产养老，享受退休时光。

如果说深圳赶上了改革开放，上海赶上了中国经济的崛起，那么雄安应该抓住中国老龄化带来的对医疗服务的大规模爆发和升级需求。如果规划得当，雄安能发展成为一个拥有华北明珠白洋淀，以及全国最顶尖医疗资源的中国医疗旅游养老之地吗？

不过美国的休斯顿和奥兰多都属于南方，也临海，雄安在这方面需要更加聚集的资源和更为便捷的条件，这在建设方面也是一个挑战。

三、关于数字经济这一点就不多说了，比较抽象。但我想用具体的新商务逻辑来说一下实体领域的发展规划问题。

昨天正好去了一趟盒马生鲜，此前网上买了不少东西，但没去过。进去之后，感觉比较混乱，整个超市的头顶上，有两条轨道，一直在响，上面挂满了不同的外卖包裹，超市工作人员包装好之后，挂到轨道上，运送到专门的外卖小哥取货的地方，外卖小哥只需要扫一下码就迅速骑着摩的飞奔而去，整个过程似乎非常快。我不太清楚这类经济是否可以算作数字商务，如果要专门打造这种超市及新型电子商务方式，我绝对从建设阶段就应该做一定的规划，而不是在建好的楼里做改造，这对整体未来雄安的基础设施建设都提出了不同要求。

所谓数字经济，其实是从整个逻辑层面的一种转变。我们这次也去了一下雄安政务大楼那边，在外面比较远的地方就把我们的车给拦下了，因为只有新能源车才能进去，我们只能坐园区摆渡车。园区里确实有很多充电桩和无人机器车。

我个人理解，数字经济在具体落地方面有三个方面的考量，第一个是高效，很多业务都是线上业务；第二个是环保；第三个是科技感。

雄安园区里面，无人送货车已经比较多了，也批准了百度无人驾驶汽车的试验。这里我要重点说一下。当年汽车业在美国有均等的发展机会，但由于底特律当时的环境十分开放，就类似于今天的硅谷，对新事物充满着包容和鼓励，最终只有底特律成为了全球屈指可数的汽车城。

当时美国很多州颁发了限制汽车上路的法律，比如车速不能超过一小时8英里（12.8公里），有的州还规定，你要是开车上路，得在你车前面三分之一英里的地方找个人举个旗子，来引导汽车前行，你才能开。还有的州规定，汽车停靠的地方，必须要距离马匹至少三百英尺等。

但时任底特律市市长的梅伯里不仅允许汽车上路，还发出了历史上第一张汽车驾驶证。底特律虽然现在没落了，但作为历史上的汽车之城，一度非常繁荣。如果雄安能够有当年底特律的魄力，成为中国第一个无人驾驶汽车之城，这个荣誉将是巨大的，影响也是深远的。我个人认为交通设备的新能源化和智能化一定是趋势。

四、关于建立总部设在雄安片区的国际科学共同体或者科技组织，这一点未来应该会是一个政策倾斜的方向。中国目前在各种基础性科学和全球性科技组织活动服务方面都投入了大量的财力物力，全球对中国的这种需求，将会持续很久。

中国目前诸多实验室的打造，以及重大的投入，将在未来会吸引更多国际科学界组织和人员的到来，比如中国在雅砻江建立的全球最深地下实验室暗物质研究所，全世界研究暗物质的科学家，只有来这里，才可能对暗物质有更趋前卫的研究，再比如天眼等，想要在这个领域有实际的探索，就得用到这个中国设备。

科学家和科技工作者，需要更大的平台，谁能给科学家提供更大的研究平台，这是吸引科学家的最重要因素。美国之所以能够引领全球科技，最根本的原因有两个，一个是借助一战和二战，把亚洲和欧洲的顶级科学家都保护在了自己的土地上，第二个是通过政府、学校以及市场机制，建立了无数个先进的实验室，供科学家低成本使用。雄安应该有服务国际人才和需求的科学性思考，建成一个国际科学或科技组织落户中国的主要基地，这种竞争，是要以百年来计量的。

最后说一下对雄安小小的遗憾。

未来北京周边有三个拱卫城市，将形成京津冀核心都市圈，一个是东边的北京市政府所在地通州，通州目前已经在恢复京杭运河，前一阵有一段已经复航。另一个是东南方的天津，水系就更加发达了，而且有北方最繁荣的港口。

芝加哥内港一角

雄安处在北京的南面偏西一些，虽然有白洋淀，但我个人觉得比较遗憾的是水运问题是个瓶颈。如果从白洋淀直接打通一条深水航道，大邮轮直接可以从渤海到白洋淀内港停靠，雄安的发展可能会更有保障。

从白洋淀到渤海大港的直线距离不过130公里，按现有水道改造，也还不到150公里，利用现有水道，凿一条深水航道不知道难不难，但我觉得是值得的，雄安的定位是千年大计，是国际化，要符合“最高级”的玩法，如果未来白洋淀航道上有络绎不绝的大邮轮停靠、并驶向渤海，白洋淀内大小码头都停满了游艇，我相信雄安的建设就完成了一大半。

文/肖磊

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