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海口加码调控的背景是什么?

浏览次数:2 时间2019-03-12T16:18:54
  海口加码调控的背景是什么?
  2018年4月22日,海南省发布了史上最严厉的省级调控政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购:
  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;
  海口、三亚(楼盘)、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;
  上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;
  自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;
  非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
  上述政策是在海南将推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设的利好政策传出后,部分投资需求蜂拥而至,部分楼盘坐地涨价或封盘的背景下出台的。正是在调控政策影响下,海口从4月开始进入全面萧条期,据中原地产研究中心统计,2018年1-11月,海口商品住宅销售面积为81.26万平方米,同比下降76.02%。不过,券商中国记者梳理国家统计局的月度数据发现,2018年6月至11月,海口新房价格环比涨幅不再领先,但是同比涨幅连续6个月排名70大中城市首位。2018年11月,海口新房价格同比涨幅高达23%。
  新年伊始,海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件,不仅人才本人、配偶、未成年子女可以落户,符合条件的父母也可以落户。根据“海南日报”1月5日报道,此次放宽人才落户政策从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生。从年龄上,全日制本科以上学历或中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁;全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人才从40周岁放宽至45周岁;在海口市创办企业、连续经营5年以上,依法纳税、无不良记录的公司法人代表,且年龄在55周岁(含)以下;符合引进人才落户条件的人员,其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母可随迁,其中应届职校毕业生与在海口市创办企业人员的随迁父母必须达到国家法定退休年龄。
  由于落户之后,“人才”就可以获得购房资格,因此海口“放宽人才落户条件”被部分人士解读为客观上增加“购房资格”,等于发放房票,将对楼市产生显著的影响。
  中原地产首席分析师张大伟认为,海口此次房地产调控政策再次加码,是在最近有人才落户松绑的背景下进行的,特别是针对企业购房,堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。海口升级楼市调控,代表了全海南包括三亚等城市也有继续加码调控的可能性,整体看,全国房地产市场依然执行相对严格的房地产政策,“房住不炒”依然是原则,海南等区域后续依然有加码房地产调控的可能性。
  “从此次海口出台严厉调控政策的背景来看,不排除近期全国部分城市政策略有放松,进而使得海南和海口市场出现了一些躁动,关于政策放松的一些传言比较多,这使得原有政策需要继续强调,同时对于一些政策的漏洞也进行了填补,这样也是有助于进一步落实2018年的调控政策精神。”严跃进说。
  克而瑞研究中心也认为,海口此次出台新政,其中提及的“新落户家庭限购1套”,“暂停向企事业单位出售商品房”等内容都是对中央“房住不炒”理念的贯彻和落实,结合此前海口放开人才落户条件,此次的新政出台更显意味深长,堵住了“为买房而落户”等诸多漏洞,调控政策整体趋严。事实上,在此前的政策高压下,海口成交量已经在2018年下半年维持了数月低位,此次新政出台,无疑对成交量也构成了不小的打击,预计未来海口的成交量仍将保持低位,同时也不排除调控政策由海口扩张到整个海南省的可能。
  今年企业购住宅或全面收紧?
  去年,西安(楼盘)、长沙(楼盘)、杭州(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等城市相继发布企业限购住房的规定,加上海口,全国目前限制企业购买住宅的城市增至6个。而在对企业限购的政策出台之前,各地已出台的限购政策均是针对个人或家庭购房,并无针对企业购房的限制政策。
  对于限制企业购房的市场影响,中信建投证券指出,企业购房目的有很多,或购作员工宿舍,或以投资为目的等等。由于不论是企业购房时所须缴纳的税费,还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费,总体而言均高于个人购房,这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。主流城市企业购房占比并不高,北京(楼盘)、上海的公司名义购房比重在5%以下,而二线城市可能低于1%。只是在限购政策延续、预售证发放依旧严格、摇号政策开始蔓延和一二手价格倒挂出现的背景下,个人有动机通过名下公司参与摇号以规避限购政策或增大购房几率。因此,限制企业购房的影响并不大,更多在于调整市场预期和抑制市场投资行为,优化市场配置,是在部分热点城市需求热度依然较高的背景下,在原有政策上继续查缺补漏,完善“房住不炒”思路。
  严跃进则认为,过去针对企业购房只有限售一说,而没有限购一说,当前此类政策管控具有很强的信号意义,预计2019年企业购住宅要全面收紧。
  2019年第一周,各地楼市调控政策依然频繁,但整体内容出现了宽松与收紧并存。张大伟认为,只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响有限。2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

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